집주인 체납으로 경매에 넘어가도 보증금 받을 수 있게 된다! (부동산 전세사기 피해 방지방안 후속조치 발표)

 

현재 정부는 부동산 전세사기 피해 방지 방안으로, ‘임차인 피해예방 및 피해지원’, ‘전세사기 혐의자 단속 및 처벌 강화안’ 등을 추진 중입니다.

얼마 전인 9월 28일, 기획재정부가 ‘국세분야 전세사기 피해 방지방안’을 발표했다고 하는데요,

전세 세입자 피해방지를 위해 세금추징보다 전세 보증금 반납을 우선순위로 변경하고,

임대인 동의 없이도 미납조세 내역 열람을 할 수 있도록 제도가 개선되는 것이 주요 내용이었습니다.

그럼 지금부터 어떤 내용인지, 과연 부동산 전세사기 예방이 가능해질지, 상세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

이제 집주인의 미납 세금 내역 확인 가능

국세분야 부동산 전세사기 피해 방지방안에 따르면 이제 집주인의 미납 세금 내역 확인이 가능해집니다.

임차인이 주택임대차 계약일부터 임차개시일까지 임대인의 동의없이 미납 조세 내역을 열람할 수 있도록 제도가 개선되는 것인데요.

기존에는 임대인 동의 없이는 임차인(세입자)이 집주인의 세금 체납 내역을 조회할 수 없었지만,

이제는 집주인의 동의 없이도 세금 체납내역을 조회할 수 있게 된 것이죠.

다만, 임대인 개인정보의 과도한 침해를 막기 위해 보증금이 2,000만원을 초과하는 임차인에 한해 적용될 예정이라고 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

집주인의 세금 체납여부(미납조세)가 중요한 이유?

현행 제도에 따르면 만약 집주인에게 미납된 세금이 있고, 해당 부동산이 경매로 넘어가게 될 경우 세입자의 보증금보다는 미납 국세가 우선순위이기 때문에

세입자의 전세보증금이 우선순위에서 밀려 결국 보호받지 못하는 상황이 발생하게 됩니다.

따라서 전세 계약을 앞둔 세입자의 입장에서는 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 것이 중요한 것이죠.

이 점을 악용해 벌어지는 사기 수법이 꽤나 비일비재하게 일어나다 보니, 임차인 입장에서는 이 부분을 반드시 확인해야만 전세사기의 위험을 피할 수 있었습니다.

 

 

 

 

집주인 변경 시에도 기존 전세금 침해 방지

임대차 계약 후 중간에 집주인이 갑자기 바뀌는 경우가 종종 있죠. 이 새로운 집주인이 체납하고 있는 세금이 많을 경우 다소 골치아픈 상황이 발생하곤 했는데요.

이제 새로운 임대인에게 세급 체납이 많더라도 기존 전세금을 침해하지 못하게 됩니다.

기존에는 임대인 변경 시 국세와 임차보증금간 변제 순서에 대한 명시적인 규정이 없어 판례에 의존했다고 하는데요,

이에 대한 기준을 명확하게 하는 것이라고 보면 될 것 같습니다.

발표된 내용에 따르면 새로운 집주인에게 세입자의 임차보증금보다 앞서는 미납국세가 있을 경우 ‘종전 임대인의 국세체납액 한도 내’에서 국세 우선원칙을 적용할 방침이라고 합니다.

또한 처음 계약할 때의 임대인에게 세금 체납이 없었더라도, 새로 바뀐 임대인에게 세금 체납이 많은 경우 공매나 경매에 들어갈 수 있었는데요,

이런 경우 기존 전세금을 침해하지 못하도록 바뀔 예정이라고 하네요.

 

 

 

 

 

 

 

 

전세보증금에 당해세 우선원칙 예외 적용

기존에는 부동산이 경매나 공매에 들어가게 되면, 세금(당해세)을 먼저 변제해야 한다는 원칙이 있었습니다.

하지만 앞으로는 국세 법정기일과 임차권 등 권리설정일을 비교해 빠른 것부터 변제하도록 개선된다고 합니다.

일종의 예외를 설정해 임차보증금을 지켜주겠다는 의도인 것인데요,

쉽게 생각해 기존에는 집주인에게 국세 체납이 있으면 무조건 국세가 우선이었으나, 이젠 날짜로 우선순위를 따진다는 얘깁니다.

확정일자를 받기 전 집주인의 체납 여부 및 등기부등본상 권리설정 부분만 잘 확인한다면 충분히 부동산 전세사기 예방이 가능해질 듯 합니다.

 

 

---

 

지금까지 집주인 체납과 관련한 부동산 전세사기 방지 방안에 대해 살펴보았는데요,

정부는 이런 개선사항을 담은 국세기본법 및 국세징수법 개정안을 내달 중 의원입법을 통해 국회에 제출할 방침이며,

새 규정은 이르면 내년 1월부터 시행될 예정이라고 하니 본격적으로 시행되기까지는 조금 더 기다려봐야 할 듯 합니다.

진작 왜 이렇게 안했을까 하는 생각이 드는 한편 이제라도 이렇게 제도가 개선되어 참 다행이라는 생각이 드네요.