소액보증금 우선변제권과 최우선변제금액에 대해 알아보기 (+주의사항, 신청방법)

 

이번 글에서는 소액보증금 우선변제권과 최우선변제금액에 대해 알아보려고 합니다. ‘최우선변제권’이라고도 부르는 소액보증금 우선변제권은 상대적으로 경제적 약자라 할 수 있는 소액보증금 임차인들의 보증금을 일부 보호해주기 위한 제도입니다. 세입자로 지내다보면 살고 있는 집이 경매로 넘어가는 경우가 간혹 있는데 이 경우 알아두시면 도움이 되는 제도이기도 합니다. 그럼 지금부터 소액보증금 우선변제를 받기 위한 조건과 금액에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

소액보증금 우선변제권(최우선변제권)이란?

소액보증금 우선변제권이란 내가 세를 들어 사는 집이 경매로 넘어갔을 때, 보증금 중 일정액을 낙찰금에서 우선하여 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 즉, 다른 채권자들보다 먼저 돈을 받을 수 있다는 뜻입니다.

다만 ‘소액임차인’에 해당이 되어야 우선변제를 받을 수 있으며, 최우선변제금액은 보증금 중 일부에 해당되기 때문에 보증금을 100% 다 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

소액보증금 우선변제권 관련법령

소액보증금 우선변제권 관련 내용은 주택임대차보호법 제 8조(보증금 중 일정액의 보호) 제 1항에서 찾아볼 수 있습니다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

 

 

 

 

최우선변제금액 기준

최우선변제금액은 지역이 어디인지에 따라, 보증금이 얼마인지에 따라 달라집니다. 아래 최우선변제금액 표를 참조하시면 됩니다.

개정일시	지역	임차보증금 범위	최우선변제금액
1984. 6. 14 제정	서울특별시, 직할시	300만 원 이하	300만 원 이하
	기타 지역	200만 원 이하	200만 원 이하
1987. 12. 1 (1차 개정)	서울특별시, 직할시	500만 원 이하	500만 원 이하
	기타 지역	400만 원 이하	400만 원 이하
1990. 2. 19 (2차 개정)	서울특별시, 직할시	2,000만 원 이하	700만 원 이하
	기타 지역	1,500만 원 이하	500만 원 이하
1995. 10. 19 (3차 개정)	특별시, 광역시	3,000만 원 이하	1,200만 원 이하
	기타 지역	2,000만 원 이하	800만 원 이하
2001. 9. 15 (4차 개정)	수도권 과밀억제권지역	4,000만 원 이하	1,600만 원 이하
	광역시	3,500만 원 이하	1,400만 원 이하
	그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,200만 원 이하
2008. 8. 21 (5차 개정)	수도권 과밀억제권지역	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	광역시	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 이하
2010. 7. 21 (6차 개정)	서울특별시	7,500만 원 이하	2,500만 원 이하
	수도권 과밀억제권역	6,500만 원 이하	2,200만 원 이하
	광역시 및 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5,500만 원 이하	1,900만 원 이하
	그 밖의 지역	4,000만 원 이하	1,400만 원 이하
2013. 12. 30 (7차 개정)	서울특별시	9,500만 원 이하	3,200만 원 이하
	수도권 과밀억제권역	8,000만 원 이하	2,700만 원 이하
	광역시 및 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	4,500만 원 이하	1,500만 원 이하
2016. 3. 31 (8차 개정)	서울특별시	1억 원 이하	3,400만 원 이하
	수도권 과밀억제권지역	8,000만 원 이하	2,700만 원 이하
	광역시 및 안산시, 용인시, 김포시, 광주시, 세종시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
2018. 9. 18 (9차 개정)	서울특별시	1억 1,000만 원 이하	3,700만 원 이하
	수도권 과밀억제권지역 및 용인시, 세종시, 화성시	1억 원 이하	3,400만 원 이하
	광역시 및 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하
	그 밖의 지역	5,000만 원 이하	1,700만 원 이하
2021. 5. 11 (10차 개정)	서울특별시	1억 5,000만 원 이하	5,000만 원 이하
	과밀억제권역 및 용인시, 화성시, 세종시, 김포시	1억 3,000만 원 이하	4,300만 원 이하
	광역시 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	7,000만 원 이하	2,300만 원 이하
	그 밖의 지역	6,000만 원 이하	2,000만 원 이하

pkmprpd.tistory.com

 

 

 

 

최우선변제금액 표 보는 법 예시

예를 들어 내가 보증금을 내고 전세로 살고 있는데, 갑자기 그 집이 경매로 넘어가게 된 상황이라고 가정해 보겠습니다. 그런데 다른 담보물권 설정일자에 비해 전입신고 날짜가 늦어 대항력이 없고, 보증금을 보장받을 수 없게 되었습니다. 이러한 상황에서 일정한 조건에 해당된다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

먼저 위 표에서 몇 차 개정에 해당되는지를 확인해야 하는데요, 이는 전입신고 날짜가 아닌 '선순위 담보물권 설정일'을 기준으로 봐야 합니다.

예를 들어, 등기부등본상의 권리내역을 확인했을 때(등기부등본상의 ‘을’구에서 확인 가능),

• 2018년 10월 2일 : 근저당권설정
• 2022년 5월 10일 : 내 전입일

이라고 되어 있다면, 가장 빠른 날짜가 2018년 10월 2일이므로 이 날짜가 바로 선순위 담보물권 설정일이 됩니다.(‘말소기준등기’라고도 부릅니다.)

따라서 내 최우선변제금액을 확인하기 위해서는 위 표에서 10차 개정이 아닌 9차 개정을 기준으로 봐야 하는 것입니다. 9차 개정 당시 기준으로 보증금이 해당 범위 내여야 하고, 받을 수 있는 보증금도 9차 개정 당시 기준으로 받는다고 보면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

소액보증금 우선변제권을 행사하기 위해서는?

위 임대차보호법 제 8조 1항을 다시 살펴보면, ‘이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.’라는 말이 나옵니다.

그렇다면 제3조 제1항의 요건이란 무엇일까요? 법조문을 살펴보면 아래와 같습니다.

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

즉, 경매신청등기 전까지 해당 집에 이사를 가서 점유를 해야 할 뿐만 아니라, 전입신고를 반드시 마쳐야 한다는 이야기입니다. 또한 경락기일까지 이러한 요건을 계속 갖추고 있어야 하는데요, 중간에 전출을 나가거나 하시면 절대 안됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

이렇게 소액보증금 우선변제권 행사를 위한 조건을 모두 갖추었을 경우, 보증금 반환을 받기 위해서는 배당요구종기일 전까지는 반드시 배당신청을 해야 합니다.

배당신청은 서면으로 하면 되는데, 전자소송시스템을 통해 가능합니다.

 

▶ 전자소송시스템 바로가기

 

 

대한민국 법원 전자소송 시스템 접속 후, 메인 페이지의 ‘민사집행’ 메뉴로 들어간 뒤 ‘권리신고 및 배당요구 신청서(주택임대차)’를 작성해 제출하시면 됩니다.

 

 

 

 

 

지금까지 소액보증금 우선변제권과 최우선변제금액에 대해 간단하게 정리해 보았습니다. 우선변제를 받을 수 있다고 해서 보증금 전액을 돌려받을 수 있는 것이 아니고, 일부 금액만 돌려받을 수가 있어 다소 아쉽긴 하지만, 경제적으로 약자인 소액보증금 임차인의 입장에서는 일부라도 보증금을 돌려받을 수 있으니 그래도 참 좋은 제도라는 생각이 듭니다.