주택자금 조달계획서, 증여보다는 차용증! (절세 팁 + 무이자 차용증)

주택자금 조달계획서는 투기과열지구, 조정대상지역, 그리고 비규제지역의 6억 이상 주택을 거래할 때 의무적으로 제출해야 합니다. 특히 투기과열지구의 경우 증빙서류를 필수적으로 제출해야 하는데요, 정말 돈이 많아서 100% 내돈으로 구매하는 경우라면 예금잔액증명서 제출로 끝이 나겠죠. 하지만 대부분의 경우 대출을 받거나 가족이나 친척, 지인들로부터 돈을 빌려 자금을 조달하는 경우가 많습니다.

특히 부모님으로부터 돈을 받아서 집값을 마련하는 경우 어떻게 자금조달계획서에 기입하고, 증빙서류를 준비해야 하나 고민되게 마련인데요, 이 경우 무조건 증여 신고를 해서 증여세를 내기보다는 차용증을 활용하면 절세 효과를 누릴 수 있습니다.

이번 글에서는 증여세 공제 한도와 증여세율을 살펴보고 증여세 부담을 피하는 차용증 작성방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

# 왜 증여대신 차용증 써야하나? : 증여세 공제 한도와 증여세 세율

증여세란 ‘증여에 의하여 재산이 무상으로 이전되는 경우에 부과되는 조세’를 의미합니다. (참고 : 두산백과)

직계존비속에게 줄 때는 5천만원까지 비과세 (미성년자의 경우 2천만원)가 적용되며, 기타 친족(며느리, 사위 등)은 1천만원까지 비과세가 적용됩니다. 비과세가 되는 범위까지는 세금이 없으므로 무조건 받는게 좋다고 할 수 있겠습니다.

 

 

 

그렇다면 증여세 세율은 어떻게 될까요?
증여세 세율은 과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과의 경우 50%입니다. 딱 봐도 증여세 세율이 매우 가혹하다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

따라서 주택자금 조달계획서 작성 시 증여는 되도록 공제 한도까지만 받고, 나머지는 차용증을 쓰는 것이 유리하다는 결론이 나옵니다. 단, 무조건 쓰면 되는 게 아니고 적정 이자율을 고려해 작성해야 증여 추정을 피할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

# 주택자금 조달계획서, 증여 피하는 차용증 작성방법 (무이자 차용증)

상속세 및 증여세법 제41조의 4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)에 따르면, 차용증 작성 시 적정 이자율보다 낮은 이자율로 돈을 빌려주면 증여로 본다고 합니다. 여기서 적정 이자율은 법적으로 4.6%라고 되어 있고요.

 

 

 

 

 

 

 

그런데 법 조문을 살펴보면 이자가 대통령령으로 정하는 기준 금액 미만인 경우는 제외한다고 되어 있습니다. 여기서 ‘대통령령으로 정하는 금액’은 1천만원입니다. 즉 1년 동안 1천만원 정도의 이자 차액은 증여로 안본다는 이야기입니다.

 

 

계산을 해보면 2억 1,700만원까지는 법정이자 4.6%로 했을 때 이자가 1,000만원 미만이 되는데요, 즉, 2억 1,700만원까지는 무이자로 차용증을 쓸 수 있다는 얘기입니다. 해당 금액 이내에서는 실제로 무이자로 차용증을 쓰면 됩니다. 이는 합법적인 테두리 안에서 하는 것이므로 탈세나 불법이 아닙니다.

만약 이 금액을 차용증을 작성하지 않고 그냥 증여로 했다면 세금이 어마어마하죠. 계산해보면 2천만원을 훌쩍 넘어갑니다.

 

 

# 금액이 2억 1,700만원을 넘는 경우 이자율을 얼마로?

‘상속세 및 증여세법 제41조의 4’ 를 다시 살펴보면
‘적정 이자율보다 낮은 이자율로 대출받은 경우’에는 ‘대출금액에 적정 이자율을 곱하여 계산한 금액에서 실제 지급한 이자 상당액을 뺀 금액’이 1000만원 미만이면 증여로 보지 않음을 알 수 있습니다.

예를 들어 3억을 대출받은 경우,
적정 이자율인 4.6% 을 적용하면 이자는 13,800,000원이 되죠.

하지만 여기서 내가 실제 지급한 이자를 뺀 금액이 1000만원 미만이 되면 되기 때문에, 총 금액에서 대략 999만원을 빼 봅니다.

13,800,000 - 9,990,000 = 3,810,000

즉, 내가 실제로 지급한 이자가 3,810,000이면 증여로 보지 않는다는 얘기가 됩니다.

이 경우 역산하여 이자율을 계산해보면 1.27%가 나옵니다.

(3,810,000 / 300,000,000) * 100% = 1.27%

즉, 부모님께 3억을 빌리고 차용증을 작성할 때 이자율을 1.27%로 하면 증여로 보지 않는다는 이야기가 됩니다.

3억이 넘는 금액도 같은 방법으로 계산하여 이자율을 산출하면 되고요. 물론 이 경우 이자는 계좌이체 등을 통해 실제로 부모님께 드렸다는 기록을 남기는 게 좋습니다.

 

# 고려해야 할 점 : 이자소득 (종합소득세 고려)

위와 같은 방법으로 이자를 부모님께 드릴 경우, 사실 이자를 받는 부모님 입장에서는 이자 역시 수입이기 때문에 이건 엄밀히 말하면 이자소득이 됩니다.
원칙적으로는 종합소득세 신고를 하는게 맞지만, 개인의 선택에 따라 할 일이므로 더이상은 언급하지 않겠습니다. 특히 빌리는 금액이 커서 이자 역시 금액이 커지는 경우 국세청에서 조사를 할 수 있으니 주의하는 것이 좋습니다. 참고로 이자소득세는 27.5%로 꽤 센 편입니다.

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지금까지 주택자금 조달계획서에 따르는 차용증을 쓸 때 이자율을 고려해 절세할 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다. 어마어마한 증여세율을 고려한다면 차용증을 쓰는 것이 세금을 아끼는 길임을 알 수 있습니다. 다만 차용증을 쓰는 경우에도 가장 좋은 방법은 2억 1700만원에 무이자로 빌려 무이자 차용증을 쓰는 것이 가장 머리아프지 않고 안전한 방법이라는 생각이 드네요. 오늘 정리해드린 내용 참고하셔서 현명한 자금계획을 세우는 데 도움 되시길 바랍니다.