오피스텔 주거용 업무용 판단기준 + 오피스텔 취득세, 양도소득세 정리
오피스텔은 투자 목적으로 매입하시는 분들이 많습니다. 오피스텔은 주거용, 업무용이냐에 따라 세금이 다르게 적용되는데요, 특히 투자로 오피스텔을 매입하시는 분들은 세금을 잘 따져보셔야 합니다.
상황에 따라 주거용인 경우가 유리할 때도 있고 업무용인 경우가 유리하기 때문인데요, 이번 포스팅에서는 오피스텔 주거용 업무용 판단기준에 대해 알아보고, 오피스텔 취득세, 양도소득세에 대해서도 정리해보려고 해요.
오피스텔 주거용 업무용 판단 기준?
쉽게 생각해 전입신고를 하고 거주하는 사람이 있으면 주거용, 그렇지 않으면 업무용으로 생각하면 됩니다. 자세한 오피스텔 주거용 업무용 판단 기준은 아래 표를 참조하시면 됩니다.
| 주거용으로 간주되는 경우 | 업무용으로 간주되는 경우 |
| - 주택임대사업으로 등록되어 있을 때 - 전입신고가 되어 있을 때 - 싱크대, 침대, 옷장 등 주거시설이 갖춰져 있는 경우 - 임대인/임차인이 주거용으로 사용하고 있을 때 |
- 일반임대사업으로 등록되어 있을 때 - 주거시설이 설치되어 있지 않을 때 |
주거용 오피스텔을 업무용으로 전환하고자 한다면?
주거용 오피스텔을 업무용으로 전환하고자 한다면 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주면 됩니다.
주의할 점은 그냥 비워두면 안된다는 것입니다. 상업용이나 업무용으로 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 이루어지게 됩니다.
주거용 오피스텔도 주택수에 포함되나?
예전에는 오피스텔의 경우 주거용이나 상업용이나 상관 없이 주택수에 포함되지 않았습니다. 하지만 2020년 7.10 부동산 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의도 주택수에 포함되게 되었습니다.
따라서 언제 취득했는지에 따라 주택수에 포함되는지 여부가 달라지게 됩니다. 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분은 세금 계산에 있어 일반 주택과 다를 게 없다고 보면 됩니다.
[주거용 오피스텔 주택 수 포함여부]
| 취득세 중과 시 | 종합부동산세 | 양도세 | |
| 2020년 8월 12일 이후 신규 취득분 | O | O | O |
| 2020년 8월 12일 이전 취득분 | X | O | O |
| 시가표준 1억원 이하일 경우 | X | O | O |
오피스텔 취득세
처음에 오피스텔을 매입할 때는 업무용으로 간주되어 업무용 기준으로 취득세를 납부하게 됩니다.
즉, 오피스텔 취득세는 4%(농어촌특별세, 지방교육세 포함 시 4.6%)의 단일 세율이 적용됩니다.
오피스텔 취득 후 다른 주택 취득 시 주의!
오피스텔 취득세는 단일 세율이 적용되지만, 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트 등의 주택을 취득할 때는 주의해야 합니다.
먼저 취득한 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 사용되고 있을 경우 새로운 주택 취득 시 중과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다.
기존에 갖고 있는 주택 수에 따른 취득세는 아래와 같습니다.
| 기존 주택 수 | 취득세 세율 | |
| 조정지역 | 비조정지역 | |
| 1주택 | 1~3% (주택가액에 따라 다름) | |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | |
오피스텔 양도소득세
오피스텔 양도소득세 역시 주거용 오피스텔이라면 일반 주택 처분 시와 똑같은 방식으로 세금이 부과된다고 생각하면 됩니다.
[양도소득세 기본세율]
| 과표 | 세율 | 누진공제 |
| 1,200만원 이하 | 6% | - |
| 4,600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,940만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,540만원 |
👉 1세대 2주택 이상인 경우 : 기본세율 + 20%
👉 2세대 3주택 이상 : 기본세율 + 30%
(23년 5월 9일까지 한시적으로 중과 x 👉 자세한 내용은 지난 포스팅 참조해주세요)
단, 업무용 오피스텔의 경우 주택 외 부동산으로 간주되어 다른 세율을 적용받습니다.
| 보유기간 | 세율 |
| 1년 미만 | 50% |
| 2년 미만 | 40% |
| 2년 이상 | 기본세율 |
지금까지 오피스텔 주거용 업무용 판단기준과 함께 오피스텔 취득세, 양도소득세에 대해 정리해보았습니다.
현재 자신이 갖고 있는 주택 수가 얼마인지, 보유기간은 얼마나 되는지, 자신이 갖고 있는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지, 오피스텔을 언제 취득했는지 등에 따라 세금이 달라지므로 이에 따른 전략을 잘 짜는 것이 중요할듯 합니다.