LTV, DTI, DSR란? 뜻 + 계산법 + 2022년 달라지는 DSR
얼마 전까지만해도 청약시장이 매우 뜨거웠고, ‘일단 당첨된 뒤 고민한다’는 뜻의 ‘선당후곰’이라는 말이 유행할 정도였습니다. 과거엔 대출도 잘 나왔고 입주 시 전세를 놓아 잔금을 충당할 수 있었기에 일단 계약금만 있으면 청약을 넣고 보는 사람들이 많았던 것이죠. 하지만 올해부터 DSR 등 대출 관련 규제가 늘어나면서 무작정 청약에 넣고 보던 분위기도 달라지고 있는 것이 사실입니다. 대출이 예전만큼 쉽게 나오지 않기 때문에 자금 계획을 잘 세우고 대출 제도에 대해 잘 파악해두는 것이 중요하다고 할 수 있겠죠.
이번 글에서는 LTV, DTI, DSR 등 부동산 초보들에게 다소 어렵게 느껴질 수 있는 대출 용어들에 대해 쉽고 간단하게 정리해보는 시간을 가져보려고 합니다. 그리고 올해(2022년)부터 달라지는 DSR 규제와 LTV, DTI, DSR을 쉽게 계산할 수 있는 방법에 대해서도 간단하게 다루어보도록 하겠습니다.
부동산 대출의 기준 : LTV, DTI, DSR
부동산은 보통 가격이 비싸기 때문에 대출을 받아 자금을 조달하는 경우가 대부분이죠. 그런데 개개인마다 받을 수 있는 대출 금액은 달라집니다. 소득 수준과 담보 등에 따라 한도가 달라지기 때문입니다.
LTV(Loan To Value ratio) : 주택담보인정비율
LTV는 ‘Loan To Value ratio’의 줄임말로, 담보가치에 대한 대출 한도의 비율을 뜻합니다. 해당 주택을 담보로 잡고 이에 대해 대출을 해 줄때 받을 수 있는 최대 한도라고 생각하면 됩니다.
예를 들어 LTV가 40%라고 가정할 경우, 10억 주택을 담보로 한다면 최대 4억까지 대출이 가능하다는 이야기가 되죠.
LTV는 투기과열지구나 조정대상지역 여부에 따라 달라지게 되는데요, 이 글을 쓰는 현재 기준으로 투기과열지구에서는 9억원까지 LTV 40%가 적용되고, 9억원 초과의 경우 20%, 15억 초과의 경우 0%가 적용됩니다. 자세한 내용은 아래 표 참고하시면 됩니다.
DTI(Devte To Income) : 총부채상환비율
연 소득에서 원리금 상환액이 차지하게 되는 비중을 뜻합니다.
대출 원리금 상환액이 소득의 일정 비율 이상 차지하지 않도록 제한하기 위해 실시하는 과정으로, 쉽게 이야기해서 대출을 상환할 능력이 있는지를 따져보겠다는 뜻입니다.
DTI는 모든 주택담보대출의 원리금(원금+이자) + 기타 대출의 이자 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
* DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득
DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율
DSR은 언뜻 보면 DTI와 비슷하지만 차이점은 대출 원리금에 더해 개인이 가진 다른 기타 대출의 원리금을 합산해 계산한다는 차이가 있습니다. 쉽게 말해 DTI는 신용대출 등 기타 대출의 ‘이자’만 계산하고, DSR은 이자에 원금을 포함시켜서 계산한다는 뜻이죠. 이렇다 보니 DSR은 대출한도가 더 줄어드는 효과가 있습니다.
DSR은 모든 주택담보대출+기타 대출의 원리금(원금+이자)을 연간 소득으로 나눠 산출합니다.
* DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득
올해부터 달라지는 DSR : 차주 단위 DSR 규제
DSR 관련해서 올해부터 달라지기 때문에 꼭 알아두어야 할 사항들이 있습니다. 올해 1월 1일부터 2억원 초과의 대출을 받을 경우 차주단위 DSR 적용대상이 되어 40% (2금융권은 50%) 이내에서 대출이 실행됩니다. 쉽게 말하면 개인의 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%(2금융권 50%)가 적용된다는 것입니다. 카드론은 원래 DSR 산정 시 포함되지 않았으나 이제는 포함되게 됩니다.
규제지역 내 6억원 초과 주택의 주택담보대출 및 1억원을 넘어서는 신용대출을 받은 경우에도 올해 6월까지는 차주단위 DSR 적용대상이 됩니다. 3단계가 적용되는 올해 7월부터는 총 대출액이 1억원만 초과해도 차주단위 DSR 적용대상이 됩니다.
또 한가지 달라지는 점은 DSR 계산 시 적용하는 대출만기가 기존에는 최대만기를 적용했으나 이제 '평균만기'를 적용하게 된다는 점입니다. 이에 따라 신용대출은 DSR 산정 시 7년 -> 5년 적용으로 바뀌게 되며, 비주택담보대출의 경우 10년->8년으로 축소됩니다. 이렇게 대출만기가 단축되면 결국 대출가능 금액도 줄어들게 되죠.
LTV, DTI, DSR 쉽게 계산하기
이미 많은 분들이 이용하고 있는 ‘부동산계산기’를 활용하면 LTV, DTI, DSR 등을 쉽게 계산해볼 수 있습니다. 포털사이트에서 ‘부동산계산기’라고 검색하셔도 되고, 여기를 눌러 접속하셔도 됩니다.
아래 예시를 통해 DSR을 계산해보도록 하겠습니다.
예시)
- 연소득 5천만원, 기존 받아놓은 신용대출(마이너스통장) 5천만원(금리 연 3.95%)이 있음
- 받고싶은 주담대 금액은 2억 8천만원
(금리 연 3.47%, 30년분 분할상환, 원리금 균등 방식)
위 조건대로 부동산 계산기에 입력해보면 DSR이 61.75%가 나옵니다. 현행 법대로라면 규제지역의 6억원 초과주택을 구매할 경우 DSR 40% 규제가 적용되어 2억 8천 대출은 못 받는다는 얘기가 되죠.
그럼 최대 얼마나 대출을 받을 수 있을지 궁금해지게 되는데요, 계산기 상 주담대 금액을 줄여가며 다시 계산해보면 됩니다.
주담대 금액을 1억 2천만원으로 줄여 입력했더니 DSR이 약 40.15%로 계산되는 것을 볼 수 있습니다. 규제지역 6억원 초과주택 구매로 DSR 40%가 적용되는 경우 위와 같은 조건에서 대략 1억 2천만원 조금 안되는 금액의 대출이 나온다고 예상해볼 수 있겠습니다.
지금까지 LTV, DTI, DSR 등 대출 용어들에 대해 알아보고, 2022년부터 달라지는 DSR 규제 사항에 대해 알아보았습니다. 계속 새로운 규제들이 생겨나다 보니 꽤나 복잡하고 알아야 할 것도 참 많다는 생각이 드네요. 대출도 점점 받기 어려워지는 것 같고요. 앞으로 좀더 공부해가며 알게 되는 내용들이 있으면 꾸준히 글을 적어보도록 하겠습니다.