스트레스 DSR 뜻 시행시기 알아보기 (+DSR 계산기)
스트레스 DSR 뜻 시행시기 알아보기 (+DSR 계산기)
요즘 뉴스를 보면 우리나라 가계부채가 빠르게 증가하고 있다는 이야기를 쉽게 볼 수 있는데요.
특히 주택 구입을 위한 대출이 큰 비중을 차지하고 있다보니 부동산 시장의 불안정성과 가계의 재정 건전성이 우려되는 상황이라고 합니다.
이에 정부는 가계부채 관리를 강화하기 위해 기존의 DSR(총부채원리금상환비율) 규제보다 더 엄격한 스트레스 DSR 제도를 도입하기로 했습니다.
이번 글에서는 이 ‘스트레스 DSR’이란 무엇인지 알아보고, 언제부터 적용되는지, 그리고 적용 대상은 어떻게 되는지 살펴보려고 합니다.
글 마지막에 DSR 계산기 사용하는 간단한 방법에 대해서도 공유해보도록 할게요.
DSR이란 무엇인가?
스트레스 DSR에 대해 알아보기에 앞서, 일단 DSR의 뜻에 대해 간단하게 알아보도록 하겠습니다.
DSR은 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 비율을 말합니다.
(1년간 원리금상환액 / 연소득) X 100 = DSR (%)
예를 들어, 연 소득이 5,000만원이고, 1년 동안 갚아야 하는 부채 원리금이 2,000만원이라면, DSR은 40%가 됩니다.
DSR은 대출을 받을 때 중요한 기준이 되는데요. 현재는 주택담보대출을 받을 때 DSR 40%를 넘지 못하도록 되어 있습니다.(참고 : 제2금융권은 50%)
즉, 내가 받는 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 '내 소득의 40%를 넘어서는 안된다'는 의미가 되는 것이죠.
따라서 DSR 적용 시 대출받을 수 있는 금액이 커지려면 내 연소득이 높거나, 금리(이자)가 낮아지거나, 만기가 길어져야 합니다.
(금리가 낮아지면 원리금이 줄어들고, 만기가 길어지면 1년 당 상환해야 할 금액이 줄어들기 때문!)
스트레스 DSR이란 무엇?
스트레스 DSR은 위와 같은 DSR을 산정할 때 향후 금리가 오를 가능성을 고려하여 일정 수준의 가산금리를 적용하는 것입니다.
즉, 현재의 금리에 일정한 가산금리를 붙인 다음, DSR을 계산하는 것이죠.
앞서 대출받을 수 있는 금액이 커지려면 금리가 낮아져야 한다고 말씀드렸는데요.
이렇게 스트레스 DSR이 적용되면 실제보다 높은 금리로 계산을 하기 때문에 그만큼 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다.
[스트레스 DSR 계산 예시]
예를 들어 연 소득이 5,000만원인 개인이 30년 만기 주택담보 대출을 연 4.5%의 변동 금리로 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다.
이 경우, 기존의 DSR 40% 기준으로는 약 3억 3,000만원까지 대출이 가능한데요.
그러나 스트레스 DSR이 적용될 경우, 가산금리가 0.75%라고 가정하면, 대출 금리는 5.25%로 적용되고, 대출 가능액은 3억 정도로 줄어들게 됩니다.
스트레스 DSR 가산금리 산정 방법은?
스트레스 DSR을 산정할 때는 다음과 같은 방법을 사용합니다.
먼저 가산금리(=스트레스 금리)는 최근 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리와 현 시점(매년 5월, 11월 기준) 기준금리의 차이로 결정하게 되는데요.
하한 1.5% ~ 상한 3.0%의 범위 내에서 적용합니다.
예를 들어, 최근 5년 중 가장 높았던 가계대출 금리가 5.5%이고, 현재 기준금리가 2.0%라면, 가산금리는 3.5%입니다. 하지만 상한 3.0%를 초과하므로, 가산금리는 3.0%로 적용됩니다.
그런데 이 가산금리는 대출 상품의 종류에 따라 다른 비율로 적용이 되는데요.
변동형 상품은 가산금리가 100% 적용되고,
혼합형 or 주기형 상품의 경우 고정금리 기간 또는 금리변동주기가 만기에서 차지하는 비중에 따라 다르게 적용됩니다. 상세한 내용은 아래 표를 참조하시면 됩니다.
👉 고정금리 기간 or 금리변동주기 비중이 70% 이상인 경우 미적용되며, 신용대출의 경우 만기 5년 이상의 고정금리는 미적용된다고 하네요.
(고정금리 상품으로 대출을 받도록 권장하는 느낌이네요.)
2024년 스트레스 DSR 시행 일정
스트레스 DSR은 2024년 2월부터 단계적으로 시행될 예정인데요.
일단 2024년 2월 26일 은행권 주택담보대출부터 스트레스 DSR 적용 시작이 된다고 합니다. 이후 상황을 봐 가며 전업권, 전체대출로 확대해 나갈 예정이라고 해요.
또한 충격을 방지하기 위해 24년 상반기는 스트레스 금리의 25%만 적용을 하고, 24년 하반기는 50%, 25년부터는 스트레스 금리 그대로(100%) 적용된다고 합니다.
스트레스 DSR 적용 대상은?
스트레스 DSR은 기존 DSR이 적용되는 모든 업권의 모든 대출이 그 대상이 될 예정입니다.
은행권 및 제2금융권이 모두 포함되고, 주담대+신용대출 등 신규취급분, 그리고 변동형/혼합형/주기형 등 대출이 전부 적용 대상이 됩니다.
집단대출은 2024년 2월 26일 이후 입주자모집공고를 시행한 경우,
일반 주택담보대출은 2024년 2월 26일 이후 부동산 매매계약이 체결된 경우 스트레스 DSR이 적용되니 참고하시면 되겠습니다.
DSR 계산기 사용방법
향후 대출을 받을 계획이 있어 DSR을 계산해보고자 하는 분들은 DSR 계산기를 이용해 좀 더 쉽게 계산을 할 수 있습니다.
DSR 계산기를 이용하는 간단한 방법은 네이버에 ‘DSR 계산기’라고 검색을 하는 것인데요.
검색 결과에 아래와 같이 바로 계산기가 뜨기 때문에 바로 이용을 해 볼 수 있습니다.
👉 연소득과 주담대 금액, 대출기간, 금리, 대출 상환방법을 입력하고 [계산하기] 버튼을 누르면 DSR이 몇 %인지 바로 계산이 가능해요.
스트레스 DSR 계산기로 확인해보려면 금리 부분만 조정을 해서(기존 금리에 예상되는 스트레스 금리를 더해서) 수치를 입력하시면 되겠죠?
지금까지 스트레스 DSR이 무슨 뜻인지 알아보고, 시행 시기와 적용 대상, DSR 계산기 사용 방법까지 함께 살펴보았습니다.
대부분 변동금리로 대출을 이용하는 분들이 많다보니, 아무래도 대출 가능 금액이 많이 줄어들게 될 것으로 보이네요.
금리의 변동으로 인한 가계부채 위험성을 관리하기 위한 제도이다 보니 변동금리보다는 고정금리 상품으로 유도를 하려는 의도가 보이는 듯 합니다.
해당 제도에 대해 잘 파악해 두시고 본인의 상황에 맞게 잘 대처하시면 좋을 것 같네요.