부동산 경매 입찰 전 확인 필수, 매각물건명세서 보는법
이번 포스팅에서는 부동산 경매 입찰 전 반드시 확인해야 하는 매각물건명세서에 대해 알아보려고 해요. 매각물건명세서를 잘 확인해야 문제의 소지가 있는 물건을 피할 수 있고 손해를 미리 예방할 수 있는데요, 그럼 지금부터 부동산 경매 입찰 전 확인이 필수인 매각물건명세서 보는법에 대해 알아보도록 하겠습니다.
매각물건명세서란?
매각물건명세서는 법원이 제공하는 문서로, 경매 입찰 전 꼭 참고해야 할, 문제가 될 만한 내용들을 법원이 공지한 문서라고 보면 됩니다. 즉, 매수자가 경매 대상 물건에 대한 정보를 쉽게 얻도록 해서 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 하는 문서인 것이죠.
매각물건명세서에는 부동산의 점유자가 누구이고 점유할 수 있는 기간은 언제까지인지가 기재됩니다. 또한 임차인(세입자)이 있는 경우 보증금과 월세는 얼마인지, 배당신청을 했는지의 여부와 그 일자, 전입신고일자, 확정일자 등을 확인할 수 있습니다.
매각물건명세서 조회하는 법
먼저 대한민국법원 볍원경매정보 사이트에 접속합니다.
경매물건 > 경매사건검색 메뉴를 클릭 후, 법원과 사건번호를 입력해 경매 물건을 조회합니다.
‘물건내역’에서 매각물건명세서를 확인하실 수 있어요.
매각물건명세서 예시
매각물건명세서는 아래와 같이 생겼습니다. 사건번호와 작성일자, 최선순위 설정일자, 배당요구종기일, 임차인에 대한 정보 등이 적혀 있는것을 볼 수 있습니다.
세입자가 배당신청을 했는지의 여부 확인
만약 세입자(임차인)이 점유를 하고 있는 상황이라면, 세입자가 대항력을 가지고 있는지, 그리고 대항력이 있을 경우 배당신청을 했는지의 여부를 체크해보는 것이 좋습니다.
말소기준일(최선순위 설정일)보다 세입자의 전입신고 및 확정일자가 빠르다면, 세입자는 대항력을 가지게 됩니다. (참고로 전입신고보다 확정일자가 빠르다면, 기준은 전입신고일자가 됨.) 이 경우 집이 경매로 넘어갔을 때 배당종기일 이내에 배당신청을 하면 임차인은 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이 때 세입자는 낙찰금에서 배당금을 받게 되죠.
위 예시의 경우 임차인의 전입신고일자가 2016. 06. 01로 최선순위 설정일인 2019.06.05보다 빠르므로 대항력을 가지는 경우입니다. 2022.05.24에 배당신청을 한 것을 볼 수 있는데요, 이 경우 임차인은 낙찰금에서 배당금을 받게 됩니다.
그런데 배당신청을 하면 보증금을 받을 수 있는 선순위 세입자임에도 배당신청을 하지 않았다면, 보증금을 낙찰자에게 받겠다는 의미로 보면 됩니다. 이 경우 낙찰받은 사람이 경매에서 낙찰받기 위해 투입한 금액과 별개로 돈이 추가적으로 들어가기 때문에 주의하는 것이 좋습니다.
또한, 만약 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 대해 배당을 받지 못한 경우 배당받지 못한 잔액을 낙찰자가 내 주어야 하므로 주의하셔야 해요.
매각물건명세서에서 반드시 체크해야 하는 것
매각물건명세서의 표 하단에 있는 3가지 항목은 반드시 체크하셔야 합니다. 쉽게 생각해 여기에 아무런 내용도 없는 것이 가장 베스트입니다. 뭔가 내용이 적혀 있다면 제대로 확인해셔야 합니다.
‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’은 낙찰 후에도 지워지지 않고 인수되는 권리가 있다는 이야기인데요. 주로 가처분, 가등기 등이 있을 경우 여기에 해당 내용이 기재됩니다. 쉽게 생각해 낙찰자가 책임져야할 것이 있다는 얘기이므로 초보 경매자라면 피하는 것이 좋습니다. 최악의 경우 내 돈 주고 낙찰받은 집의 소유권을 상실하게 되는 경우도 있습니다.
뒤늦게 발견하고 취소 신청을 하면 보증금을 돌려받지 못하니 주의하시기 바랍니다.
주의사항 : 마지막까지 한번 더 체크!
보통 유료 경매사이트를 통해 매각물건명세서를 확인하는 분들이 많은데요, 매각물건명세서는 내용이 바뀔 수 있으므로 입찰하기 일주일 전 볍원경매정보 사이트에서 매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 좋습니다.
지금까지 부동산 경매 입찰 전 확인해야 하는 매각물건명세서에 대해 알아보았습니다. 잘 확인하셔서 잘못된 입찰로 손해보는 일 없도록 주의하셔야겠습니다. 오늘 정리해드린 내용이 도움 되셨길 바랍니다.